Assistance et accompagnement VEFA en Gironde (33)

La VEFA, vente en l’état futur d’achèvement, est l’achat d’un logement neuf sur plans : vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction. Le prix est appelé de façon échelonnée selon l’avancement, en général 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement, et les 5% restants à la livraison. Le promoteur est tenu à une garantie financière d’achèvement, qui assure la finition de l’immeuble même en cas de défaillance, et à un ensemble de garanties après réception. La VEFA est très encadrée, mais la qualité de finition dépend du chantier : d’où l’intérêt de contrôler chaque visite.

Le promoteur organise en général trois rendez-vous, et l’expert peut vous accompagner à chacun : la visite cloisons (dite visite cuisiniste), la pré-livraison et la livraison. La première permet de découvrir les volumes et d’écarter les premières non-conformités. La pré-livraison, environ un mois avant la remise des clés, sert à consigner les réserves. La livraison acte la conformité et la levée des réserves. Chaque visite a son utilité et cible des points différents, du gros oeuvre visible aux finitions.

La pré-livraison a lieu environ un mois avant la livraison, sur un rendez-vous fixé par le promoteur. L’expert y vérifie la conformité du bien et dresse la liste des réserves, ce qui laisse au promoteur le temps de les corriger. La livraison est la remise des clés : on vérifie que les réserves de la pré-livraison ont bien été levées et que le logement est conforme à la notice descriptive, aux règles de l’art et aux DTU. Les réserves qui subsistent sont alors consignées au procès-verbal de livraison.

Les défauts constatés le jour de la livraison sont consignés comme réserves sur le procès-verbal. Pour les vices apparents que vous n’auriez pas repérés ce jour-là, vous disposez d’un délai d’un mois après la prise de possession pour les dénoncer au promoteur. En cas de réserves, la retenue de 5% versée à la livraison peut être consignée jusqu’à leur levée. Ensuite, les garanties légales prennent le relais : parfait achèvement sur un an, bon fonctionnement sur deux ans, décennale sur dix ans.

Sur le prix d’un logement en VEFA, 5% sont versés à la livraison. Si vous émettez des réserves, cette somme peut être consignée, par exemple auprès de la Caisse des dépôts, jusqu’à ce que le promoteur ait levé les réserves. C’est un levier concret pour obtenir la reprise des défauts : le solde n’est libéré qu’une fois le logement conforme. L’expert vous aide à documenter précisément les réserves, ce qui rend cette retenue pleinement utile et justifiée.

Les TMA, ou travaux modificatifs acquéreur, sont les modifications que vous demandez au promoteur par rapport au plan standard : déplacement d’une cloison, changement d’un revêtement, ajout de prises, etc. Elles font l’objet d’un accord et d’un chiffrage. Lors de la pré-livraison, l’expert peut vérifier, en option, que ces travaux ont bien été exécutés comme convenu. C’est un point souvent négligé, alors qu’un TMA mal réalisé se paie ensuite en travaux à votre charge.

Parce que le promoteur et ses équipes défendent d’abord leurs intérêts. Les délais de visite sont courts, les inspections techniques difficiles, et certains défauts passent facilement inaperçus pour un acquéreur non spécialiste. Un expert en bâtiment indépendant défend vos intérêts : il repère les malfaçons et les non-conformités, les décrit précisément et vous aide à les faire inscrire en réserves. Si le bien s’avère affecté de défauts cachés révélés plus tard, la question rejoint celle des vices cachés.